개정 포함 부동산 취득세 종합 정리

 

세법은 매년 개정되는데 최근 들어서는 너무 자주 개정되다 보니 이 분야의 전문가랄 수 있는 세무사 조차도 부동산 관련 세금은 못 따라가는 경우가 많다 합니다. 세금 관련 개정 세법은 계속 체크하는 방법 밖에 없는 것 같네요. 

오늘은 부동산 관련 세금 중 부동산 취득 시 발생하는 취득세에 대해 살펴보려 합니다. 

 

지난 8월 12일 개정된 내용이 부동산 취득세로는 가장 최근 세법입니다. 

먼저 취득세 일반과세를 살펴볼까요.. 일반과세라고 한 것은 중과세는 다음에 설명하기 위함입니다. 

 

[ 취득세 일반과세 ]

취득세는 주택인 경우 금액에 따라, 면적에 따라 달라집니다. 6억이하는 1%이고, 9억 초과는 3%,로 일정하지만 6억에서 9억은 사선형으로 요율이 증가하는데, 세율은 (취득가액X2/3억원 -3)/100 으로 계산하면 됩니다.

 

이제는 8월 12일 개정된 중과세 부분입니다. 8월 12일 이후 취득분부터 적용한다는 예기입니다. 

 

[ 취득세 중과세 ]

 

조정대상지역이나 아니냐에 따라 다르고, 주택수에 따라 다를 수 있지만 최고 12%까지 올라갔네요. 어마어마하다 아니 할수 없을 것 같네요.ㅎㅎ

조정대상지역이라면 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12%라니 다주택자라면 집을 사지 말라는 의도겠지요. 

그럼 비조정대상지역이라면 괜찮을까요? 절대 그렇지 않네요. 3주택 이상은 8%에 법인은 12%랍니다. 

법인이라면 조정대상지역 주택이든, 비조정대상지역 주택이든 주택수에 상관없이 최고 세율 12% 입니다. 

그동안 법인에게는 그동안 세금이 너무 싸다는 판단에서 취득세부터 대폭 올린 모양입니다.

 

 

주택을 증여한 경우 취득세는 예전에는 3.5% 였지만, 8월 12일 이후 취득분부터는 조정대상지역의 3억원 이상 주택이라면 2주택 이상은 12%로 하겠다는 것입니다.

그럼 조정대상지역 3억원 이상 1주택을 증여한 경우는 어떻게 될까요? 

1세대 1주택자가 소유주택을 배우자 혹은 직계존비속에게  증여한 경우에만 3.5%가 적용되고 그외는 증여의 일반 취득세율 12%가 적용되는 것입니다. 여기서 주의할 점은 1세대 1주택자의 기준이 증여자 입장이지 증여를 받은 취득자의 입장이 아니라는 점입니다. 

 

 

그럼 이제는 일시적 1가구 2주택 비과세가 두번째 주택을 취득할 경우 내야하는 취득세를 살펴볼까요? 

1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규 주택 취득은 2주택으로서의 중과세를 적용하지 않습니다. 신규주택 취득 시 우선 1주택으로의 세율 1~3%로 신고하고 납부하면 됩니다.  다만 종전 주택을 초분 기간 3년 내에(종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 주택이라면 1년) 처분하지 않고 보유하는 경우에는 2주택에 대한 세율 8%와의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다. 

 

 

취득세법에서 말하는 1세대 기준에 대해 알아볼까요?

취득세법에서의 1세대는 주민등록법에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 뜻합니다.

단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함. 이라 되어 있습니다. 

다만 30세 미만 미혼이더라도 중위소득의 40% 이상으로서 세대 분리한 경우는 별도 세대로 판단합니다. 

미성년자인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함되구요.

취득세를 최대한 적게 내려면 세대 분리를 최대한 하는게 답이겠지요.

 

 

취득세에서는 이렇게 주택수에 따라서 세율이 달라지는데 주택수 계산에 대해 살펴볼까요?

공동소유 주택의 경우 동일 세대가 아닌 자 와 지분으로 주택을 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정합니다. 

상속주택의 경우 상속 개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 주택수에 산정하지 않지만, 5년이 자나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택수에 포함됩니다. 

따라서 상속 개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도 추가 상속받은 주택은 1주택 세율 1~3%가 적용됩니다.  (주택을 상속 받았다면 5년 이내에 팔라는 예기 같네요.)

분양권 및 입주권은 그 자체가 취득세 과세 대상은 아니지만 추후 분양권과 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.

오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다. 

2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되지만 오피스텔 취득 시에는 일반 취득세율 4%가 적용됩니다. 오피스텔이 주거용으로 사용할 목적이라도 취득할 시에는 일단 업무용으로 보겠다는 것입니다.

공시가액 1억 이하의 주택은 주택 수에 포함되지 않고, 중과도 배제됩니다. (재개발 구역등은 제외) 

조그마한 주택은 주택 수에 포함하지 말고 중과도 하지 말라는 말이겠지요.

 

주택을 구입했을 때 내야하는 취득세 부분에 대한 내용을 이만 미치려 합니다. 

전 세무사가 아니라서 도움이 되셨는지 모르겠네요.