일시적 1가구 2주택 비과세 양도소득세 특례 규정

요즘 각종 규제책으로 부동산 관련 세금이 자주 바뀌다 보니 이제는 이 분야의 전문가인 세무사들 조차도 부동산 관련 세금은 포기한다는 이야기도 나온다 합니다. 복잡해진 세법이지만 각종 세금을 아낄 수 있는 가장 현명한 방법은 각종 비과세 혜택을 받는 것일 겁니다. 아무리 세금을 많이 줄여도 안 낼 수만 있다면 그보다 더 최상일 수는 없을테니까요. 특히 비과세 특례는 세금을 한푼도 안 내는 것 뿐만 아니라, 감면과는 달리 세금을 신고한 필요도 없으니 정말 최고죠~

오늘은 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 이직, 혼인, 상속, 동거봉양 등의 이유로 신규주택을 취득하여 불가히하게 일시적으로 2주택자가 된 경우 일정 요건을 충족하면 9억원까지는 양도소득세 비과세 혜택을 주는 '일시적 1가구 2주택 비과세' 특례 규정에 대해 살펴보려 합니다. 

 

 

일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받으려면 

1. 종전주택이 1세대1주택 비과세요건을 충족해야 하고, 

2. 종전주택 취득일 이후 1년이 지난 후 신규주택을 취득하여햐 하며, 

3. 신규주택의 취득일 이후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 됐습니다. 

 

[종전주택 취득] ---- 1년 이상 경과---- [신규주택 취득] ----3년 이내 양도----[종전주택 양도]

종전주택은 2년 이상 보유 후 양도해야 하는데 취득 당시 조정대상지역에 있는 집이라면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 

 

 

9.13과 12.16 두차레의 부동산 대책으로 조정대상지역의 일시적 2주택 요건은 상화된 부분이 있습니다. 

신규주택을 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 됐던 것도 종전주택과 신규지택 두 집이 모두 조정대상지역에 있는 경우라면 9.13대책 이후 매도 기간이 2년, 12.16대책 이후 매도기간이 1년으로 단축되었습니다. 

따사서 신규주택의 취득 시기에 따라서 종전주택의 양도기간이 3년, 2년, 1년 이내로 다르게 적용됩니다. 

 

다소 헷갈릴 것 같아 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 신규주택 취득시기를 구분하여 양도시기를 정리해 볼께요.

▲ 2018년 9월 13일 이전 신규주택을 취득한 경우 : 신규주택 취득일로 부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 됩니다.

▲ 2018년 9월 14일 ~ 2019년 12.16 사이에 신규주택을 취득한 경우 : 신규주택 취득일로부터 2년 이내 종전주택을 양도하면 됩니다.

▲ 2019년 12월 17일 이후 신규주택을 취득한경우 : 신규주택 취득 후 1년 이내 종전주택을 양도하고 신규주택으로 세대전원이 전입하여야 합니다. 만약 신규주택에 기존 임차인이 살고 있고 임대기간이 1년 이상 남아 있는 경우라면 2년을 한도로 기존 임대기간의 종료일가지 세대원 전원이 신규주택으로 이사하고 종전주택을 양도하면 됩니다. 이 경우에는 임대차계약갱신은 허용되지 않습니다.

 

 

 

9.13대책과 12.16대책으로 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 중 종전 집을 팔아야하는 기간이 짧아지고 전입 요건도 강화된 것입니다. 

9.13대책부터는 첫 집(종전주택)을 팔아야 하는 기간이 3년에서 2년으로 짧아져서 조정지역대상지역에 집이 있는 사람이 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 새집을 사면 새집을 산 날로부터 3년이 아니라 2년 이내에 지존 집을 팔아야 합니다. 다만 9.13대책 이전에 계약한 사람이라면 이 규정에서 제외되어 2018년 9월 13일 이전 매매 계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우라면 종전처럼 3년 이내에 팔면 됩니다. 

12.16대책에서는 첫 집을 파는 기간이 1년으로 더 짧아졌으며 전입 요건까지도 추가되었습니다. 조정대상지역에 집을 가진 사람이 2019년 12월 17일 이루 조정대상지역의 집을 또 사면 신규주택을 산 날로부터 2년이 아니 1년 이내에 팔아야 하며, 새집에 1년 안에 전입도 해야 합니다.

 

 

조정대상지역의 집에 살면서 조정대상지역의 새집으로 이사를 가게 된 경우라면 바뀌게 된 일시적 1가구 2주택 규정을 잘 살펴봐야할 것 같네요. 해당되시는 분이라면 각별한 주의가 필요하겠네요.

바뀐 규정을 잘 못 알아서 비과세인 줄 알고 세금 신고를 안했다가 나중에 비과세 대상이 아니어서 국세청으로 연락을 받는다면 내야할 세금 뿐만 아니라 가산세 폭탄까지 맞을 수 있으니까요. 단순무신고일 경우라도 납부세액의 20%가 가산세액에 해당된다고 하는 것 같네요.