집주인 실거주와 세입자 계약갱신청구권 우선순위. 실거주 확인방법

 

세입자의 4년 거주를 보장하는 계약갱신청구권이 시행되고 헷갈려하는 부분이 많아 국토부에서는 해설집까지 내 놓았는데도 여러가지 논란이 발생하곤 하네요. 

부동산 세제 규제와 임대차 규제가 맞물리면서 전세 물량은 사라지면서 전세가는 폭등하는 현상이 최근 발생하고 있구요.

 

 

전세로 살고 있는 집을 집주인이 팔았는데 새 주인이 직접 들어와 산다고 하면 여러 혼란이 발생하게 될겁니다. 

국가 경제를 책임지고 있는 홍남기 부총리겸 재정경제부 장관까지 살고 있는 아파트가 매매되면서 집주인이 실거주 의사를 밝혀, 계약이 만료되는 내년 1월까지는 집을 비워줘야 하는 상황이 발생하였는데 들어갈 집을 구하지 못해 애를 먹고 있다하는 상황까지 발생하였네요. 

다행이 세입자의 계약갱신청구권 행사로 집을 팔지 못하는 난처한 상황에 빠졌는데, 홍 부총리 소유 의왕아파트 매각 건이 정상적으로 진행되고 있다는 말은 나오기는 하네요. 

 

집주인이 집을 팔았는데 새 주인이 직접 들어와 산다고 하면 세입자의 계약갱신권과 충돌하게 되는데 어느 것이 우선일까요?

 

세입자가 계약갱신청구권을 행사했느냐?에 따라 상황이 달라집니다. 

 

세입자가 현재 집주인에게 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상황이라면 새집주인이 소유권이전등기를 마치고 나서 실거주를 이유로 세입자의 퇴거를 요구할 수 있습니다. 

하지만 이미 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 임대차 연장 계약을 하였다면 새집주인은 실거주를 이유로 세입자의 퇴거를 요구할 수 없어 세입자에게 동의를 받아야 합니다. 

세입자가 거절한다면 새 집주인이 입주할 수 없게 되는 것입니다.

 

 

결론은 실거주를 목적으로 세입자가 거주한 집, 다시 말해 전세낀 집을 샀어도 세입자의 계약갱신청구권이 우선이라 세입자의 현재 계약기간이 만료되어도 그 집에 입주를 못할 수도 있다는 것입니다. 

그래서 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 원하는 새 집주인에게 집을 팔고자 한다면 전세계약 만료 6개월 전에 모든 부동산 거래 와 소유권 이전등기까지 마쳐야 한다는 것입니다. 

세입자는 계약기간 만료 6개월전부터 1개월전 사이 5개월이 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문입니다. 

오는 12월 1일부터는 6개월전에서 2개월전 사이, 넉달간으로 좁혀지구요~

세입자도 그집에 더 살고 싶다면 계약만료 6개월 전이 되면 내용증명을 보내어 이 집에 더 살겠다는 의사표시를 하여야 합니다. 바빠서 집주인에게 2년 더 살겠다는 연락을 차일피일 미루다 덜컥 매매가 되면서 소유권이전등기까지 마쳐 집주인에 새로 바뀐 경우라면 계약갱신청구권 행사가 불가능해질 수도 있기 때문입니다. 

 

 

그럼 이제는 계약갱신청구권을 행사하여 더 살고 싶었는데 집주인이 실거주를 한다고 나가라고 한다면 어떻게 하여야 하는지에 대해 살펴보려 합니다. 

계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고 싶었는데 집주인이 실거주를 목적으로 계약갱신청구권을 거절하면 난감하고 경제적으로 손해가 발생할 수 있을겁니다. 

계약이 연장되었다면 전세금 5%만 올려주면 되는데, 비슷한 조건의 새집을 구하려면 그보다는 훨씬 많은 전세금을 지불해야하는 경우도 발생하게 될겁니다. 

최근 전세가가 고공 비행을 하면서 수억원을 더 지불해야할 겁니다. 

 

그럼, 계약갱신을 거절하고 집주인이 실제 거주하는지는 어떻게 알 수 있을까요?

주택임대차보호법을 개정하면서 계약갱신청구권 도입과 함께 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절하고 제 3자에게 재임대하는 것을 막기 위해 법정 손해배상제도를 도입하고, 이제도의 실효성 확보를 위해 퇴거한 전 임차인의 정보열람권도 확대하기로 했습니다. 

 

주택임대차보호법에 손해배상책임 내용은 이렇게 되어 있네요.

임대인은 실제 거주를 사유로 갱신 거절하였음에도 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임차인에게 손해배상책임을 부담한다. 

 

이에따라 임대인이 직접 거주를 목적으로 계약갱신이 거절된 임차인도 임대인이 실제 거주하는지를 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 하였습니다. 정보 현황을 임차인의 임대차 계약갱신이 거절당하지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존손하는 임대차 정보에 한합니다. 

그동안 확정일자 열람은 임대인과 세입자, 근저당권자 등 이해관계인만 가능했습니다.

 

주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관인 동 행정복지센터, 법원 등기소 등에 에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 요청 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유없이 이를 거부할 수도 없습니다. 

따라서 임차인은 퇴거한 이후에도 확정일자부여기관에 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약에 관한 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있게 되었습니다. 

 

열람사항은
▲ 임대차 목적물

▲ 임대인,임차인의 인적사항

▲ 확정일자 부여일

▲ 차임 및 보증금

▲ 임대차 기간 등 입니다. 

 

 

허위 갱신 거절을 당했을 경우에는 손해배상청구를 위한 근거자료를 준비하라고 국토부는 밝히고 있네요. 

집주인에게  --년 --월 --일 실거주 갱신 거절 통보를 했고 주택임대차 보호법에 따라 제3자에게 허위 임대 등의 허위 갱신 거절일 경우에는 손해배상책임이 있다는 내용과 실거주할 본인 또는 직계존비속의 성명을 담은 내용 증명을 보내달라고 해야한다 합니다.