양도소득세 1세대1주택 비과세 거주기간 계산 시작일

다주택자로서 갖고 있던 주택을 차례로 처분하면서 양도소득세도 성실히 신고 납부하여 비로서 1세대 1주택자가 되어서 남은 1주택을 이제는 비과세 대상이라 생각하고 처분할 계획이 있는 분이라면 눈여겨 볼 만한 내용입니다.

당연히 남은 1주택은 비과세 대상이라 믿고 홀가분한 마음이겠지만 양도시기에 따라서 마지막 1주택이라도 양도소득세가 나올 수 있기 때문입니다.

 

 

 

1세대1주택 비과세는 누구나 한번쯤은 들어보았고 그 내용은 개략적으로나마 다들 아실겁니다. 

1세대가 9억원 이하의 고가주택이 아닌 주택을 2년 이상 보유하게 되면 서민 주거 안정의 차원에서 양도차익에 대해서 과세하지 않는 것입니다. 

다만 고가주택인 9억원 초과 주택에 대해서는 과세하며 2017년 8월 3일 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 보유 2년 뿐만 아니라 2년 이상의 거주 요건도 추가됩니다. 

 

이번 개정에 따라 내년부터는 비과세 대상 여부 판정 시 꼭 유의해야할 점이 있습니다. 

1세대1주택으로서 보유기간 2년을 따질 때 다주택자가 나머지 주택을 모두 팔고 최종적으로 1주택자가 된 날부터 새롭게 2년을 보유해야 비과세 대상이 된다는 점입니다. 

 

예전엔 1세대1주택자의 보유기간을 계산할 때 기산일은 그 주택의 취득일이었습니다. 

다주택자가 그 전에 몇 개의 주택이 있었는지 관계없이 양도일 현재 1세대1주택자이면서 그 주택의 보유기간이 2년이 지났다면 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 

그러나 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 최종 주택의 보유기간을 계산할 때 시작일인 그 주택의 취득일이 아니라 직전 주택의 처분일이 되는 것입니다. 

1세대1주택자가 된 날부터 다시 날짜 계산을 한다는 말입니다. 

그 전 주택을 처분하고 2년 이상을 보유해야 1세대1주택 비과세가 됩니다. 

이사 등의 사유로 추가로 주택을 구입하는 일시적 1세대2주택 비과세는 이 규정을 적용받지는 않습니다.

 

예를 들어볼께요..

 

[사례 1] 직전 주택의 처분일부터 보유기간 계산

 

2014년 5월 1일  A주택 취득

2019년 2월 1일  B주택 취득

2021년 1월 1일  B주택 양도(과세) : A주택 비과세 적용 보유기간 시작일

2021년 1월 2일 이후 A주택 양도시 비과세 적용 여부 ?

 

2014년 5월 1일 A주택을 취득하고 2019년 2월 1일 B주택을 구입하여 2주택자가 된 1세대가 B주택을 2021년 1월 1일 양도과세하고 최종 A주택을 양도하고자 하고자 하는 경우 최종 1주택의 비과세 요건을 적용할 때 보유기간 계산은 A주택의 취득일 2014년 5월 1일 부터 시작되는 것은 아니고 1주택이 된 날 즉, B주택 양도일 2021년 1월 1일부터 계산합니다.

A주택 양도시는 2021년 1월 1일부터 보유기간 계산하여 과세 및 비과세 여부가 결정됩니다.

 

 

[사례 2] 일시적 1세대2주택 적용 예외

 

2016년 10월 1일 A주택 취득

2018년 3월 1일 B주택 취득

2019년 4월 1일 A주택 양도(비과세)

2019년 5월 1일 C주택 취득

2021년 3월 1일 B주택 양도(비과세)  

2021년 6월 1일 C주택 양도(비과세)

 

일시적 1세대 주택자가 1주택(A주택)을 2019년 4월 1일 양도하여 일시적 1가구2주택 비과세 적용 후 신규주택C를 2019년 5월 취득하여 다시 일시적 1세대2주택이 된 다음에  최종 주택 C의 보유기간 계약은 B주택의 양도일이 아닌 C주택의 취득일부터 계약되어 2021년 6월 매도를 원한다면 비과세 적용을 받는 것입니다. 

일시적 1가구2주택 비과세는 이번 바뀌는 규정을 적용 받지 않는다는 것입니다.