집주인 계약파기 가계약금 배액배상일까? 계약금 배액배상일까?

 

자고 일어나면 가격이 올라 있는게 있다 합니다. 

수도권 및 일부 지방 집값 과 전세가 이야기입니다. 

이렇게 집값이 오르자 집 주인의 마음이 바뀌면서 이 조건으로는 계약할 수 없다며 

받은 가계약금 두 배를 줄 테니 계약을 없던 걸로 하자는 통보를 받습니다.

앉아서 몇 백, 몇 천만원을 벌었다고 할 수도 있겠지만 어찌해야 할 지 모를겁니다. 

경우에 따라서는 가계약금의 두배가 아닌 받는 돈만 돌려주려는 집주인도 있을테고요. 

가진 돈은 적고 대출은 적게 나오는 상황에서 내 조건과 상황에 맞으면서 마음에 쏙 드는 집을 다시 구하기란 그리 쉬운 일은 아닐겁니다.

오늘은 가계약된 상태에서 계약 당사자의 일방 변심으로 계약이 파기되는 경우 어떻게 되고, 어떻게 대처해야하는 지에 대해 이야기해 보려 갑니다. 

 

 

주택 매매계약 혹은 임대차계약은 매도인과 매수인, 임대인과 임차인의 합의로 이뤄지는 사적계약입니다. 

한쪽에서 계약 해지를 통보하면, 억울하지만 막을 수는 없습니다. 

민법에서는 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금,보증금 등을 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다. 

판례는 이행 착수 시점을 중도금 또는 잔금 지급 시점으로 보고 있습니다. 

다시 말하면 중도금,잔금 지금 전까지는 얼마든지 계약 해지가 가능하다는 이야기 입니다. 

 

 

부동산 실무에서는 정식 계약서를 작성하기 전 물건을 잡아 놓기 위한 수단으로 가계약금을 받아 놓은 경우도 있습니다. 

 

가계약금은 정확한 법률 용어는 아닙니다. 

관행적으로 사용되는 단순 실무 용어로 법률상 의미와 구속력 정도에 대해 정립된 바는 없습니다. 

하지만 정식 계약 전에 매물을 찜하기 위한 가계약도 마찬가지로, 

구두 계약만 하고 가계약금을 보냈다면 계약은 성립하고 효력은 발생합니다.

입증하는데 난관이 있을 뿐 마음대로 없던 것으로 하기는 어렵다는 예기입니다.

 

 

가계약금만 지급하고 정식 계약이 체결되지 않을 경우 이 가계약금은 어떻게 될까요?

 

매도인 혹은 임대인이 계약 해지를 원한다면 계약금의 두배를 내고, 

매수인 혹은 임차인이 계약 해지를 원한다면 계약금을 포기하면 됩니다. 

계약금 중 일부만 지급된 가계약의 경우라도,

가계약금의 2배가 아닌 계약금의 두배를 반환 받아야 한다는 대법원 판례가 있습니다. 

 

매수인 A 와 매도인 B가 6억원짜리 아파트 매매 계약을 맺고 계약금 6000만원 중 1000만원 송금했다고 하면, 매도인 B가 계약을 파기하면 1000만원의 2배가 이닌 6000만원의 두배인 1억2000만원을 받을 수 있다는 것입니다. 

 

가계약금 반환을 다투려면 우선적으로 가계약이 제대로 성립되었는지부터 살펴봐야 할 겁니다. 

계약이 불성립한 경우라면 계약을 없던 걸로 하고 지급한 가계약금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 

계약은 거래를 하고자 하는 사람이 거래 조건의 의사표시인 청약을 하고, 상대방이 수락하면 성립됩니다. 

즉, 가계약의 효력은 계약이 성립할 만큼의 구체적 내용이 포함된 것으로 볼 수 있는지에 성립 여부가 판가름 난다는 것입니다.  

부동산 매매 혹은 임대차 계약이라면 매매 혹은 임대차 목적물, 매매 등의 대금, 지급방법, 일시 등이 주요 내용이 되겠지요, 

법원의 판단은 이러한 내용이 포함된 가계약이라면 계약이 성립된 것으로 본다는 것입니다. 

 

이러한 대법원 판례는 여럿 있네요. 

판례 내용을 올릴 수 없어 사건번호를 올려보니 필요하신 분은 직접 찾아보세요.

[ 대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 판결 ]

[ 대구지방법원 서부지원 2018.12.11. 선고 2018가소21928 판결 ]

[울산지방법원 2017. 6. 28. 선고 2017나20531 판결 ]

[ 대법원 2014다231378 판결 ]

 

 

많은 사람들은 가계약 상태에서 집주인이 계약을 깨면 가계약금의 두배만 부담하면 되는 줄 알고 있습니다. 

절대 그렇지 않습니다. 

실제 교부받은 가계약금을 기준으로 하는 게 아니라, 약정 계약금 전체를 기준으로 해야 합니다. 

 

실제 교부 받은 금액의 배액만을 상환하여 계약을 해제할 수 있다면 계약의 구속력이 약화되어 부당하는 이유 입니다. 

 

이러한 법원의 판결이 여럿 있는데도 집주인은 계약금의 배액이 아닌 가계약금의 배액을 반환하려 할 겁니다. 

그럼 이러한 갈등을 피하려면 어떻게 해야 할까요. 

집주인의 계좌로 가계약금을 보낼 때부터 신경 써야 할 겁니다. 

가계약금을 보낼 당시에 2배액 조항이 포함된 본계약 내용이 확정되면 계약금 배액배상이 훨씬 수월할겁니다. 

가능한 한 관련 내용을 문자 혹은 음성 녹음을 증거로 남겨 놓을 게 좋습니다. 

 

가계약도 계약! 즉, 일방적 취소 불가능

매도인 일방 변심 시는 계약금 두배 물어줘야~

매수인 일방 변심 시 가계약금 반환 받기 어려워! 

의사 합치 내용을 문자 혹은 녹음 남겨 놀 수 있도록 준비

 

물론 예외도 있습니다. 

가계약 당시 계약 양 당사자가 해약금 기준을 계약금이 아닌 가계약금을 정한 경우라면 합의한 내용을 따라야 합니다. 

부동산 실무에서 공인중개사사 양쪽에 이렇게 고지하는 경우도 많습니다.