6.17부동산대책 후폭풍-전세대란 우려-귀하신 몸 '잠실.삼성.대치.청담'

6·17 부동산 대책을 발표한 지 일주일이 지났지만 부동산 시장은 그야말로 혼돈에 빠져들고 있다.

이번 대책에 대한 평가는 극명하게 엇갈린다. 한쪽에서는 매우 정교하게 잘 만든 대책이란 평가를 내린다. 최근 문제가 되고 있던 법인 명의 부동산 투자를 원천 봉쇄했다는 점에서다. 상당수 전문가들은 “정부가 투자자의 편법을 잘 연구해 만든 대책”이라고 말한다.

반면 다른 쪽에서는 ‘양날의 검’이 될 수 있다는 분석도 제기한다. 파급력이 큰 대책이 여럿 있다 보니 ‘선의의 피해자’를 양산할 우려가 크다는 점에서다. 대표적인 대책이 삼성, 잠실 등 토지거래허가제 도입과 재건축 의무 거주기간 2년 등이다.

벌써부터 후폭풍을 우려하는 목소리가 나온다. 가장 걱정되는 부분은 ‘전세대란’이다. 일부 지역에서 주택 거래를 사실상 차단한 ‘허가제’ 역시 끊임없이 위헌 논란이 제기될 전망이다.

 

 

후폭풍 1 전세대란의 서막?

◈ 미친 전세 우려…공급이 없다

“전세가 난리다. 매물이 나오자마자 바로 나간다. 재건축 소유자 사이에서 전세를 준 집에 직접 살겠다는 뜻을 밝히는 사례 역시 늘고 있다. 집주인이 실거주 요건 2년을 채워야 한다는 이유로 연장 계약을 하지 않겠다는 사람도 늘어난 것 같다. 물량이 전반적으로 줄어들면서 전세가격이 오를 조짐이 보인다.” (송파구 잠실동 A공인중개사사무소 관계자)

6·17 대책의 핵심 내용 중 하나는 재건축 조합원 자격을 받으려면 ‘2년 동안 실제 거주’를 해야 한다는 점이다. 이 때문에 벌써부터 일부 재건축 단지에서는 “계약이 만료되면 집을 비워달라”고 통보하는 집주인이 잇따르고 있다.

정부는 수도권 투기과열지구의 재건축 아파트에서 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양 신청을 허용하기로 했다. 도시·주거환경정비법(도정법)이 개정되는 올해 말까지 조합설립인가 신청을 하지 못한 단지가 대상이다.

부동산114에 따르면 2년 실거주 요건에 해당할 초기 재건축 아파트는 전국 100개 단지(약 8만가구)에 달한다. 대표적인 곳이 대치동 은마아파트, 강북 최대 재건축 단지인 마포구 성산시영 등이다. 요건을 채우지 못한 조합원은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산을 받아야 한다. 조합원은 재건축 아파트를 팔지 않는 이상 무리를 해서라도 실거주할 수밖에 없다.재건축 아파트는 매매가격 대비 전세가격이 매우 낮다. 주차가 어렵고 시설이 노후화돼 환경이 열악하기 때문이다. 전반적인 전세가율은 약 30%에 미치지 못한다. 15억~20억원을 넘나드는 은마아파트 전세가격은 5억원 전후. 대치동 B공인중개사사무소 관계자는 “은마아파트는 세입자가 70% 정도”라며 “2년 거주 요건 신설로 다음 만기 때 자신의 집에 입주하겠다는 집주인이 많아졌다”고 말한다.

재건축 단지는 비교적 학군이 좋은 편이라 세입자 입장에서는 매력적인 주거단지였다. 반대로 집주인은 전세보증금이 크게 부담스러운 입장이 아니다. 2년 동안 실거주를 하거나 전입신고만 한 채 2년 거주 요건을 채울 수 있다. 결국 세입자가 살 수 있는 전세 매물이 줄어드는 것이 불가피하다.

 

 

후폭풍 2 예외 규정 논란

◈ 지르고 보니 모순된 상황 발생

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처 공무원은 최근 극심한 피로감을 호소한다. 1분이 멀다 하고 걸려오는 민원 전화 때문이다. 정부가 ‘규제’라는 메시지에 힘을 싣다 보니 디테일 측면에서 부족한 부분이 나온다.

특히 재건축 단지 2년 실거주 의무는 2017년 8·2 대책과 상충된다는 분석이다.

8·2 대책에서 정부는 다주택자에게 장기 임대사업자 등록을 권하면서 직접 거주하면 3000만원 과태료를 내도록 했다. 하지만 이번 대책에서는 실거주 요건을 강조하다 보니 두 대책 간 모순된 상황이 발생해 혼란을 일으키고 있다.

국토부 측은 “상황을 인정하고 검토 중”이라고 말한다.

국토부 내에서도 임대사업자에게는 예외 규정을 둬야 한다는 목소리가 높은 것으로 전해진다. 정부 권유로 임대사업을 등록한 소유주가 불이익을 받는 것은 문제라는 인식이다. 국토부 관계자는 “임대사업자의 잔여 임대 기간 등 구체적인 현황 조사를 거쳐 규정 적용의 예외를 검토할 것”이라고 밝혔다. 예외 규정은 관련 도정법 개정이 이뤄지는 연말께 나올 것으로 전망된다.

 

“6월 23일부터 썰렁하다. 지난 며칠간 시끄러웠는데 한동안 거래는 없을 것 같다.” (잠실동 C 공인중개사사무소 관계자)

잠실·삼성·청담·대치동은 이번 대책을 통해 토지거래허가제가 도입됐다. 6월 23일부터 이곳에 있는 아파트를 구입하기 위해서는 허가를 받아야 한다. 강남 진입장벽이 높아지다 보니 허가 지역을 묶어 ‘잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담)’이란 용어가 등장했다.

그 때문일까. 대책 발표 후 시행 전까지 잠깐 사이 인근 아파트 매물은 빠르게 소진됐다. 대다수가 전세 낀 매물이다. 지난 6월 19일 오후 2시 매물로 나온 송파구 잠실동 잠실엘스 아파트(전용 79㎡)는 2시간 만인 오후 4시에 계약이 성사됐다.

 

후폭풍 3 거래 금지의 역설

◈ 벌써부터 귀해진 ‘잠삼대청’

 

6월 23일부터 토지거래허가제가 적용되면서 거래는 뚝 끊겼다. 실거주가 아니면 구매할 수도 없고 허가를 받기도 쉽지 않다. 실수요자도 아파트값이 대부분 15억원 이상이라 전액 현금으로 사야 한다.

허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 특히 주거용 토지는 일단 허가를 받더라도 2년간 실거주용으로만 이용해야 한다. 월세를 주거나 집을 되팔 수 없다.

하지만 거래 금지 조항도 일부 예외 규정이 있어 반사효과가 우려된다는 목소리가 제기된다. 가령 초소형 아파트는 규제 대상에서 제외될 전망. 토지거래허가 규제 대상은 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과할 경우에 한한다. 아파트 같은 공동주택의 경우 전용면적이 아닌 ‘대지지분’을 기준으로 규제 대상인지 아닌지를 판가름한다. 초소형 아파트는 규제 대상에서 제외되는 이유다.
리센츠 전용면적 27.68㎡는 대지지분이 13.06㎡로 18㎡에 못 미친다. 삼성힐스테이트1단지도 전용면적 31.402㎡가 대지지분 14.566㎡로 규제 기준 이하다. 삼성동 D공인중개사사무소 관계자는 “규제가 발표된 직후라 아직은 관망세”라면서도 “토지거래허가 대상에서 제외된 소형 평형 아파트는 호가가 크게 오르고 있다”고 말했다.

법정동과 행정동 차이에서 오는 풍선효과도 예상된다. 송파 장미1·2차 아파트와 파크리오 아파트는 행정동상으로 각각 잠실6동, 잠실4동이다. 하지만 법정동으로는 잠실동이 아닌 신천동이다. 부동산 규제는 법정동을 기준으로 시행된다. 이들 아파트는 토지거래허가구역에서 제외된다. 위치상으로 잠실동과 바로 인접해 있는 데다 잠실의 대표 아파트 단지로 인식되고 있어 거래가 늘어날 가능성이 있다.

 

후폭풍 4 왜 우리 지역이 규제냐

◈ 사람 살지 않는 실미도도 조정지역?

특정 지역에서는 “왜 우리 지역이 규제 대상인지 모르겠다”며 불만을 토로한다. 사람이 살지 않는 인천 중구 실미도까지 조정대상지역이 되면서 인근 거주자들의 반발이 극심하다.

청와대 국민청원에 이번 대책과 관련해 약 90건의 글이 등록됐다. 청원 중 대부분은 자신이 살고 있는 지역을 규제에서 제외해달라는 요청이다. 검단신도시가 포함된 인천이나 의정부, 양주, 용인, 고양, 청주 등 지역도 다양하다.

가장 많은 관심을 받은 청원은 약 2만명이 동의한 검단신도시 규제 해제 청원이다. 청원자는 “이미 분양가상한제와 전매기간 3년 등 공공택지 규제가 걸려 있고 3기 신도시도 인근에 2군데나 계획 중”이라며 “아파트 가격이 3억원 미만인데 10억원이 넘는 투기과열지역과 동일 선상인 것은 이치에 맞지 않다”고 했다.

인천 서구 검암역 ‘로얄파크시티푸르지오’는 최근 분양을 마쳤다. 하지만 인천 서구가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶이면서 당첨자들은 혼란에 빠졌다. 비규제지역으로 알고 청약했지만 규제지역이 되면서 주택담보대출비율(LTV)이 줄었기 때문이다. 당첨자들은 “비규제지역이라 예상하고 70%를 받을 줄 알고 청약통장을 썼다”며 강하게 반발하는 모습이다. 결국 이 단지는 대책 발표 전 입주자 공고를 했다는 이유로 예외 조항이 적용된다.

미분양 관리지역으로 지정된 곳이 조정대상지역으로 지정된 것 또한 역설적인 상황이다. 경기도 양주시는 올해 6월까지 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 관리지역으로 지정했다. 동탄신도시를 제외한 화성시는 7월, 평택시는 10월까지 미분양 관리 대상이다. 이들 지역은 모두 새 아파트에 입주할 사람을 찾지 못해 분양 물량이 남아돌아 미분양 관리지역이 됐다. 하지만 동시에 투기가 우려돼 대출 규제를 받는 지역으로 지정되면서 일부 선의의 피해자가 나올 수 있다는 분석이 제기된다.

 

 

후폭풍 5 워낙 복잡해 은행도 알쏭달쏭

◈ 전세대출 규제로 신용대출 증가할 수도

대출 규제가 워낙 자주 바뀌다 보니 은행 역시 혼란이다.

최근 은행 관계자들은 6·17 대책의 구체적인 적용 사례와 관련해 금융당국과 회의를 가졌다. 은행권은 대출 실무자들이 궁금해하는 점을 모아 이에 대한 해석을 금융당국에 요구했다. 정부가 발표한 규정만으로는 은행이 판정하는 데 한계가 있으니 정부가 판단해달라는 요청이다. 당국은 최종 답변을 마련해 조만간 은행권에 전달할 예정이다. 이번 회의 역시 추가된 규제 적용 범위와 시점을 두고 은행 실무자 사이에서 의견이 엇갈린 것으로 전해진다.

문제는 여기서 그치는 것이 아니다.

담보대출에 이어 전세대출 역시 옥죄다 보니 신용대출이 늘어날 수 있다는 우려가 제기된다.

6월 들면서 시중은행 신용대출은 급증했다. 대책이 발표된 6월 17일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 개인 신용대출 잔액은 116조5544억원으로 집계됐다. 이는 5월보다 1조8685억원 증가한 규모다.

신용대출은 올해 3월 2조2408억원 급증한 후 4월 4975억원 늘어나 증가세가 잡히는 것 같은 모습을 보였다. 하지만 5월 1조689억원으로 증가 규모가 1조원을 넘어섰고, 6월 들어 아직 한 달이 지나지도 않았는데 2조원 가까이 늘어났다.

은행권에서는 코로나19 여파에 따른 생활자금 수요와 주식 투자자금 수요가 맞물리면서 신용대출이 급증한 것으로 분석한다. 여기에 정부 대출 규제에 따라 담보대출을 대신해 신용대출을 받은 이들도 늘었다.

은행권은 이번 대책으로 인해 신용대출이 더욱 늘어날 것으로 내다본다. 전세대출 수요가 일부 신용대출로 옮겨갈 가능성이 높다.

투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트 매입 후 다른 집에서 전세를 살 경우 전세대출이 금지된다. 은행권 관계자는 “신용대출 한도가 높은 차주를 중심으로 전세대출이나 주담대의 부족분을 신용대출로 대신하려는 수요가 나올 것”이라며 “지금도 전세대출 한도가 부족한 경우 나머지 부족분을 신용대출로 보충하고 있다”고 말했다.

 

추가 대책 내놓겠다는 정부

◈ 반복되는 규제에 대한 부작용 우려

여러 후폭풍이 있음에도 청와대는 집값을 잡기 위해 더 강력한 대책을 내놓을 수 있다는 입장이다. 김상조 청와대 정책실장은 “6·17 대책도 모든 정책 수단을 소진한 것은 아니다”라며 “무주택자나 1주택자는 규제로 인한 불편함을 최소화하도록 보완책을 마련할 계획”이라고 말했다.

그러나 이처럼 계속되는 규제에 전문가 반응은 냉담하다. 반복되는 규제는 시장 내성만 키울 뿐이므로 정책 기조를 바꿔야 한다는 목소리도 제기된다.

한국 주택 시장은 변동성이 크다. 워낙 대책이 자주 변경되는 탓에 무주택자가 내집마련 계획을 마련하는 것이 쉽지 않다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “원인 진단과 현황 분석에 대한 정밀도가 떨어진 데다가 서둘러 정책을 발표하다 보니 몇몇 허점이 보인다”며 “변화하는 규정에 대응이 느릴 수밖에 없는 일반 국민만 혼란을 겪고 있다”고 말했다.

부작용 속에서도 정부는 이미 발표한 사항 외 다른 예외 사항은 없다는 입장이다. 금융위원회는 한 달 이내에 사례별 구체적 적용 방식을 발표할 방침이다.

금융위 관계자는 “전세대출 예외 규정은 6·17 대책에 이미 발표된 대로며, 이를 토대로 보증기관과 은행이 실제 사례에 적용하기 위한 구체화 작업에 돌입할 예정”이라며 “다만 정부가 예측하지 못한 실수요자의 피해가 발견되면 추가 예외를 고려해볼 수 있다”고 말했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2065호 (2020.07.01~07.07일자) 기사입니다]