6.17부동산대책 예외 및 보완책

6·17부동산대책을 내놓은 지 일주일도 안 되었는데 시장에서 혼란이 일자 예외조항을 검토하거나 보완책을 내 놓는다 합니다. 

부동산 시장 안정이라는 목표는 선명했을지 모르겠지만 실수요자를 옥죄는 식으로 작동한다는 비판을 받고 있네요. 

오늘은 이번 부동산 대책이 문제시 되는 부분을 짚어보고 예외, 보완책 등을 살펴보려 합니다.

 

 

 

◈ 서울 강남 재건축 아파트 - 조합원 분양 받으려면 2년 이상 거주 ?

 

서울 강남구 대치동 은마아파트는 20년 넘게 재건축을 추진중이지만 이 낡은 아파트는 직접 살지 않는 소유자들이 대부분입니다. 이번 규제 이후 토지거래허가구역으로 묶여 매매가 사실상 어려워진 데다, 실거주 2년 미만이면 재건축 조합이 설립되어도 조합원 자격을 받지 못하고 현금 청산 대상이 되는 곳입니다.

실거주가 불가능한 사람들에 대해 정부가 과도한 재산권 침해를 하고 있다는 반발이 곳곳에서 나오고 있습니다. 

 

 

◈ 잔금일에 세입자 빠지면 전세끼고 구매 가능

토지거래허가제 대상 지역에선 허가대상 면적 초과 토지(주거지역 18㎡·상업지역에선 20㎡ )를 취득할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이때 주택은 갭투자(전세를 끼고 매수)가 아예 금지되고 2년 이상 실거주해야 하는데 다만 해당 매물에 세입자가 거주한다면 잔금 시기를 조절해 매수할 수 있습니다.

매수하려는 아파트에 세입자가 살고 있다면 세입자가 빠지는 날 잔금을 처리하면 되기 때문에 입주 기간이 2, 3개월가량 남은 전세 낀 매물도 구매할 수 있는 것입니다.

 

 

◈ 통매입 상가, 1개층만 운영 나머지 임대 가능

상가는 토지거래 업무처리 규정에 따라 건물을 통매입한 경우 1개층은 건물주가 직접 운영하고 나머지는 임대 가능합니다. 다만 호별 구분 등기한 경우는 허용되지 않는다. 이를테면 서울 5층짜리 A빌딩 전체를 샀다면 1개층은 주인이, 나머지는 임대를 놔도 되지만 A빌딩 5개층을 각각 따로 살 수는 없는 것입니다.

 

 

◈ 임대대사업자 재건축 2년 거주 요건은 빠질 듯 합니다.

수도권 투기과열지구 내 재건축아파트 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있다고 못 박은 데 대해서도 예외조치가 이뤄질 전망입니다. 임대사업자를 등록하고 세를 준 경우 본인이 실거주하기 쉽지 않아 민원이 많습니다. 

 

 

◈ 직장이동 등 실거주 목적땐 전세대출 허용키로

투기·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하고 이후 전세대출을 받으려고 할 때 대출이 안 되는데 직장이동이나 자녀교육 등의 목적으로 구입 아파트가 있는 지자체를 떠나 전세주택을 얻는 경우 구입아파트와 전세주택 모두 세대원 실거주시 전세대출을 허용하기로 했습니다.

또한 전세대출을 받은 세입자가 규제 지역 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수하는 게 원칙이지만 구입 아파트의 기존 임대차 계약 기간이 남은 경우 회수 시점을 유예하기로 했는데 전세대출 만기일과 구입 아파트의 기존 임대차계약 만기 중 먼저 도래하는 시기로 전세대출 이용기간을 한정했습니다.

 

◈ 3억원 이하에 샀던 집이 가격상승으로 3억원을 초과했다면 3억원 초과 아파트를 구입한 것이 아니어서 전세대출 연장은 가능합니다.

 

◈ 규제대상 아파트를 상속받는 경우는 규제 대상 아파트를 구입한 것이 아니므로 전세대출연장은 가능합니다.

 

◈ 규제시행일 전에 이미 규제대상 아파트 매매계약(가계약 제외)을 체결하고 대출 신청을 종료했다면 규제시행일 이후 구입행위부터 제한하므로 규제대상이 아닙니다.

 

◈ 규제시행일 전에 이미 전세대출을 이용 중인 자가 규제시행일 이후 규제대상 아파트를 구입한 경우는 전세대출 회수대상이 아닙니다.

다만, 현재 전세대출의 만기연장은 제한됩니다. 만기 후에는 구매한 아파트에 실거주하라는 의미입니다.

 

◈ 규제시행일 이후 전세대출 신청해 이용 중인 자가 이용 중 규제대상 아파트 분양권·입주권 구입시 전세대출 즉시 회수 되지는 않습니다. 여부는 구입시점은 아파트 소유권 취득시점(등기 이전완료일)을 의미하기 때문에 대출이 즉시 회수되지 않는다.

◈ 이번 부동산대책은 갭투자가 우려되는 아파트를 대상으로 하기 때문에 빌라·다세대 주택 등 아파트 외 주택 구입 시는 규제대상이 아닙니다.