보증금증액 전세계약 연장시 부동산임대차계약서

내가 현재 전세로 살고 있는데 집주인이 보증금을 올려달라고 하는데 

전세 보증금을 올려주고 계속 살려고 하는데 

이럴때 계약서를 새로 작성해도 되냐는 문의가 간혹 있네요.

그래서 오늘은 전세 계약 연장시 보증금을 올리는 

부동산 임대차 계약서 작성에 대해 이야기해 보려 합니다.

부동산 전세 시장 특히 아파트 전세 시장의 경우 

입주 물량이 많아지면 어떻게라도 일단 세를 놓고 

시간이 지나 시장이 안정화 되고 전세 기간이 만료되면 

집주인은 전세 보증금을 올리려 하는데 

계약서를 무작정 새로 작성하게 되면 손해를 볼 수도 있습니다. 

재계약일 현재 등기부등본을 떼어봤는데 

근저당권이나 전세권 등의 아무런 설정이 없이 깨끗하고 

다른 호수의 추가 임대차 계약 등이 없는 경우라면 

기존 계약서를 파기하고 새로운 계약서를 작성하여도 문제되지 않습니다.

 

또한 이렇게 새로운 계약서를 작성하였다면 

기존 계약서는 사라지는 것이므로 확정일자는 다시 받아야합니다.

그럼 이제는 임대차 계약 이후에 

근저당권이 설정되었거나 다른 호수에 임대차 계약이 체결되었다면 

계약서를 새로 작성하게 되면 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담 받을 수 없는 경우입니다.

하나의 예를 들어볼께요. 

2017년 5월 1일 임대차 계약 보증금 2억원 (1순위)

2018년 3월 1일 근저당권 설정 채권최고액 1억원 (2순위) 

2019년 5월 1일 보증금 증액 5천만원 (3순위)

이럴 경우 2019년 5월 1일부로 신규 2억5000만으로 계약서를 작성하게되면 

근저당권 1억원이 1순위가 되어 순위에서 밀려나게 되어 

애초의 계약 보증금 2억원은 2순위로 밀려나 보호를 받을 수 없는 경우도 생기게 되는 경우입니다.

먼저 계약한 2억원이 우선 순위를 잃어버리게 되는 것입니다. 

근저당권 설정이 아닌 애초의 계약 이후에 다른 호수에 계약이 이루어져 

확정일자를 받았다 하여도 동일한 현상이 생기는 것입니다.

그래서 이럴 경우에는 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 

법적 보호를 받는 게 안전합니다.

증액한 부분만 따로 계약서를 작성하여 

특약에 기존 임대차 계약의 보증금을 증액하여 증액부분에 대한 계약이며 

총 보증금 합계 액을 적고 먼저 계약한 임대차 계약은 유효하다는 내용을 명시해야합니다. 

증액한 부분에 대한 계약서는 확정일자를 받아야하며

최초의 계약서는 잘 보관하여야합니다. 

버리면 큰일 납니다. 

재계약할 때 주의할 점은 

반드시 등기부를 확인하여 증액된 부분을 추후에 보호받을 수 있는지 

확인해보아야합니다.

기존 계약서를 수정하는 방법도 있습니다. 

기존 계약서 적당한 여백에 증액한 보증금을 기입하고 

OOOO년 O월 O일 보증금 얼마를 증액하여 총 보증금은 얼마이다는 내용을 적고 

임대인과 임차인인 서명 날인하고 

증액한 금액을 확정일자를 받는 것입니다.

간단히 설명을 올렸는데 도움이 되었는지 모르겠네요~~

알찬 한주간 응원합니다.~~