코로나이후 부동산시장 살 때인가 팔 때인가

코로나 19의 기세가 꺽일 줄 모르고 전세계로 확장되면서 세계 경제를 어렵게 만드네요. 

그래서 오늘은 코로나 19가 전 세계를 불안하게 만드는 지금은 집은 살 때인가? 팔 때인가?에 대한 해법을 찾아보고자 합니다. 

 

정부는 지난 2월 20일 수원과 안양을 조정대상지역으로 지정하는 부동산 대책을 발표했습니다. 

그 결과 풍성효과로 상승세를 보이던 수용성(수원·용인·성남)의 상승세는 둔화된 대신 안시성(안산·시흥·화성)의 또 다른 풍선효과가 나타났네요. 정부의 규제 지역이 서울에서 지방으로 확산되는 상황입니다. 

현재 수원은 오래된 아파트를 중심으로 집값이 뛰고 있다 합니다. 대전은 수원보다 집값이 더 올랐구요. 대전의 집값 상승은 인근 세종시의 집값 상승 영향을 받은 탓이라 합니다. 

미분양 아파트도 적국적으로 7개월 연속 감소 추세라 합니다. 

그래서 지방 경제가 살아나는 신호로 해석하기도 하는데 이러한 좋은 전망르 잠재울 수 있는 사건이 터졌네요. 

그 원흉은 코로나19 입니다. 

코로나 19가 전 세계를 불안하게 만드는 지금 집을 살 때인가? 팔 때인가? 

코로나19의 가공할 파괴력은 이것이 일으키는 생산 및 소비 활동의 공백이 경기 침체를 야기한다는데 있습니다. 

뉴욕대 경제학자 교수 누리엘 루비니(Nouriel Roubini)는 지난 2월 27일 독일 슈피겔지와의 인터뷰에서 코로나19의 확산은 전 세계 주가를 30~40% 폭락시키고, 세계의 공장인 중국의 생산시설을 붕괴해 중국발 중간재·최종재의 공급 감소가 불가피하다고 지적했습니다. 

실제 지난 1월 중국의 구매관리지수(PMi)sms 50.0을 기록했으나 2월에는 이 통계를 처음 집계한 2005년 이래 가장 저조한 수치 35.7을 기록했네요. 

루미니 교수는 올해 미국 경제가 추락해 트럼프가 대선에 실패할 것이라고까지 단정했으며 주요국 중앙은행의 금리 인하와 돈 풀기 정책으로는 불안한 투자자들을 달리기에 역부족이라는 이유를 댔네요.

경제학자보다 실물경제의 흐름을 잘 안다는 주식시장이 긴박한 상황 변화를 모를 리 없겠죠. 미국 다우지수는 매일 1000포인트 하락해 2008년 금융위기 이후 최약의 상황이라는 보도까지 나왔네요. 

코로나19가 중국 국경을 넘어 이탈리아,한국 등으로 확산되자 뱅크오브아메리카(BOA)는 올해 글로벌 GDP 성장률을 2009년 이래 가장 낮은 2.8%로 낮춰 잡았네요. 

우리나라는 어떻게 될까? 

향후 경기 호전의 성패는 코로나19 확진자 수의 증감 여부에 달려있다 할 수 있겠네요. 

우리나라 부동산 시장에 아직 남아 있는 투자 열기는 코로나19의 확산 여부에 따라 수그러들지 또는 활~활~ 따오를지 판가를 날 것입니다. 

최근 한국금융연구원이 보고서 "한국과 유로 지역의 가계 부채 미시구조 비교 분석 2020"을 내놨는데, 이 보고서에서 과다채무 가구는 금융부채가 자산보다 크고 상환능력비율(DSR)이 40%를 초과하는 가구를 의미하는데 보고서는 한국의 부실위험대출 비중은 14%로 유럽의 8%보다 높은 것으로 확인했습니다. 

또한 우리나라의 자영업자들이 과댜채무에 빠질 가능성은 임금근로자보다 3.3배 높고 무직자보다도 1.36배 높다는 사실도 분석해 냈습니다. 자영업종사자들이 과다대출을 받는 이유는 사업자금 용도로 대출을 받기 때문입니다. 보고서는 주택담보대출을 받은 자가거주자가 과다채무에 빠질 확률이 주택답보대출이 없는 자가거주자보다 16.2배나 높음을 경고했고 코로나 19 사태가 장기화된다면 자영업종사자들이 일으킨 주택담보대출의 부실화 비율은 상승하고 해당 자산이 시장에 매물로 나올 가능성도 높아질 것입니다. 

전세담보대출을 받은 가구의 위험성은 더 심각합니다. 이들은 주택담보대출이 없는 자가거주자보다 과댜채무확률이 38.8배로 급증했다. 경제 상황 급변으로 부동산 하락이 현실화한다면 금융채무가 자산보다 많고 DSR 40%를 초과하는 과다채무 가구가 첫 번째 희생자가 될 수 있을 것입니다. 

부동산 시장이건 주식 시장이건 투자 열기가 가득할 때 광적인 수요는 결코 가격은 떨어지지 않을 거라는 통념을 만들어 내기 쉽다. 그러나 이 것은 큰 오산입니다. 

만약 코로나19 사태가 2분기를 넘어 지속된다면 부동산을 포함한 전체 자산시장에 악영향을 줄 것입니다. 태생적으로 현금화가 쉽지 않은 부동산 시장은 현 정권이 만들어 놓은 대출 등의 각종 규제와 맞물려 매수 수요는 더욱 줄어들 것이므로 지금처럼 시상 전망이 불투명한 상황에서는 열린 마음으로 시장에서 감지되는 가격 신호와 뉴스를 주목하면서 신중하게 매매 시점을 판단해야 겠습니다. 

[ 참조 : 주간조선 2598호 ]