아파트 주택담보대출 LTV DTI DSR 개념 정리

 

주택을 구입하면서 대출 없이 구입하는 분은 거의 없을 겁니다. 주택담보대출의 경우 상환해야 하는 금액도 많고, 기간도 길다 보니 신중하게 대출을 받지 않으면 여러 가지 어려움에 직면합니다.

최근에는 정부의 대출 규제로 충분하게 대출이 나오지 않고, 대출 금리도 높아서 고민하는 사람이 많을거라 생각됩니다.

미국 금리인상에 따라 주택담보대출 고정금리가 7%대를 넘보고 있다고 하니 걱정이 아닐 수 없는 요즘입니다.

그래서 오늘은 주택담보대출에 대해 스터디하는 시간을 갖어보려 합니다.

 

 

주담대라고도 간단하게 부르는 주택담보대출은 크게 두가지 목적으로 활용될 듯합니다. 주택 구입과 생활자금 충당 목적이 가장 대표적일 겁니다.

우리가 다들 아는 것처럼 서울 평균 집값이 10억 원을 넘어가는 상황에서, 이러한 초고가의 아파트를 자기 자산으로는 구입하기 힘들 겁니다. 고액의 집을 구입하기 위해서 구매할 집을 담보로 하여 은행에서 대출을 받게 되면, 그게 바로 주택담보대출입니다.  가장 대표적이고 일반적인 주택담보대출의 목적입니다.

 

 

또 다른 용도 하나를 꼽으라면, 생활자금을 충당하기 위하여 집을 담보로 하여 은행에서 대출을 받는 것입니다. 살다 보면 예기치 않게 목독이 들어갈 경우가 생기죠. 이럴 때 내가 이미 가지고 있는 주택을 담보로 하여 대출로 해결하는 것입니다.

 

그래서 주택담보대출은 주택을 구입하기 위한 목적뿐만 아니라, 현금이 필요할 때 주택을 담보로 하여 필요한 자금을 확보하는 것까지 포함되는 개념이라 할 수 있습니다.

 

이러한 주택담보대출은 일반 신용대출과 비교하면 장점이 있습니다.

주택이라는 안정적인 담보가 있기 때문에 신용대출보다 이자가 저렴하고, 한도도 높습니다.

 

이러한 장점이 있는 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을까? 가 문제입니다.

아파트를 구입하려고 하면 주담대가 얼마나 나올 수 있는지를 알아야 이 집을 살 수 있는 건지, 살 수 없는 건지 알 수 있으니까요.

오르는 집값을 잡기 위하여 정부는 규제지역이라는 타이틀을 묶어서 대출을 어렵게 하고 있습니다. 

주택 대출에 관심이 없는 사람이라도, 언론에서 LTV니, DTI니, DSR이니 주택담보대출 한도와 관련된 용어들을 쉽게 접하게 됩니다.

 

그럼 이제는 주택담보대출 한도와 관련된 용어를 살펴보죠~

 

◈ 담보인정비율 LTV (Loan To Value ratio)

대출과 관련하여 가장 많이 불리는 용어가 LTV 일 겁니다. 주택의 평가가치에 대한 대출금의 비율로 주택담보인정비율을 말합니다.

만약, LTV가 60%이고, 5억 원짜리 아파트를 담보로 돈을 빌리고자 한다면 최대 빌릴 수 있는 금액은 3억 원이 된다는 것입니다. 

물론 여기서 주택가치는 구입한 금액으로 평가되는 것은 아니고, 평가 금액을 기준으로 합니다.

 

그런데 LTV는 부동산 정책이나 규제지역에 따라서 그 한도가 달라질 수 있기 때문에 구입하려는 지역의 상황을 살펴야 합니다.

현재 투기지역과 투기과열지구의 경우 9억 원 이하 주택은 LTV가 40%, 9억 원 초과분에 대해서는 20%가 적용되며, 15억원을 넘어가면 주택담보대출이 아예 금지됩니다. 

조정대상지역에서는 9억원 이하 주택에 대해서 LTV 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용됩니다. 비규제지역에선 집값과 상관없이 LTV 규제 비율이 70%입니다.

 

◈ 총부채 상환비율 DTI (Ddbt To Income)

DTI는 총부채 상환비율을 뜻하는 것으로 대출자의 연소득을 소득 대비 대출 상환액을 기준으로 하여 주택담보대출 한도를 정하는 규제입니다. 매년 갚아야 하는 주담대 원리금과 기타 대출의 이자를 합친 금액을 연소득으로 나눠서 계산합니다.

내가 1년 동안 벌어들이는 소득이 1억 원인데, 상환액이 2억 원이라면 어렵다는 것입니다. 안정적으로 빚을 갚을 수 있는 만큼 빌려주겠다는 용도로 쓰이는 용어가 DTI라 보시면 됩니다.

 

내 연봉이 1억 원이고, 정부가 설정한 DTI 비율이 40%라면 연간 원리금 상환액이 4000만 원까지만 대출을 해주겠다는 것입니다.

 

DTI는 연간 얼마를 갚느냐에 따라서 정해지기 때문에 주택담보대출 금액, 상환기간, 금리 등에 따라서 다르게 나타날 수 있습니다.

상환기간이 길면 매년 갚는 금액이 줄어들기 때문에 더 많은 금액을 대출받을 수 있으며, 금리가 낮을 경우에는 매년 갚아야 하는 이자가 줄어드니까 더 많은 금액을 대출받을 수 있는 것입니다.

 

현행 DTI 기본 규제 비율은 투기지역. 투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에서 50%, 그 외 수도권에서는 60%가 적용되고 있습니다. 

 

◈ 총부채 원리금 상환비율 DSR (Debt Service Ratio)

총부채 원리금 상환비율 DSR은 LTV와 DTI에 한 발짝 더 나아간 규제로 조금은 복잡할 수 있습니다.

개인이 갖고 있는 모든 대출의 원리금을 연소득 대비로 따져 대출 한도를 정하는 방법으로 주택담보대출뿐만 아니라 모든 대출에 적용되는 것입니다.

내가 얼마를 버는지에 따라서, 지금까지 진 빚이 얼마인가를 보고 대출을 해주는 것입니다. 주담대 대출뿐만 아니라 다른 대출도 함께 조사하여 대출을 해주겠다는 것입니다.

여기서 다른 대출은 카드론, 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금 등등 모든 대출이라고 보시면 됩니다.

 

현재는 총대출액이 2억 원을 넘는 신규 대출이면 개인별 DSR이 40%(비은행권은 50%)를 넘을 수 없습니다.

연소득이 1억 원이라면 모든 대출의 원리금을 합쳐 4000만 원을 넘을 수 없다는 것입니다.

DSR을 계산할 때 보유한 대출별로 매년 내야 하는 원리금 상환액을 구하는 것이 핵심입니다. 주담대는 계약 기간이 정해져 있기 때문에 간단할 수 있지만, 기타 대출의 경우 금융사가 DSR을 따질 때 항목별로 원금을 몇 년에 나눠 갚는 것으로 하는지에 따라 달라집니다. 특히 신용대출의 경우라면 산정하는 만기가 짧기 때문에 대출액이 작더라도 DSR을 크게 높이는 효과를 냅니다.